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蓝光嘉宝服务上市股价激增激活高质量物业投资价值

来源:互联网 编辑:互联网 时间:2019-11-08

10月18日,蓝光嘉宝服务(2606.HK)在港交所敲响了上市锣,发售价厘定为37港元/股。正式开盘之后,股价一路上涨,最终收盘价报42.55港元/股,实现每股上涨5.55港元,这个涨幅是近5年来物业企业开盘当日股价上升的峰值。一周多的时间过去了,但投资者对蓝光嘉宝服务的热情不减。

2018年以来,物业企业扎堆赴港IPO的热潮持续,截至目前为止,已有16家物业公司在港股成功上市,蓝光嘉宝服务则是今年第5只赴港上市的内房物业股。

如果从股票市盈率来分析,蓝光嘉宝服务正在快速的向头部物业企业看齐,这也充分显现出资本市场对蓝光嘉宝服务的投资价值和成长性的认可。

加深行业川企烙印

蓝光嘉宝服务发端于四川省,过去三年间,借助收购、兼并等动作,在短时间内“跑马圈地”扩张规模版图,并成功实现了进入长三角地区的布局,业务版图进一步扩张至全国。

相关机构数据统计,截至2018年,物业百强企业拥有业务的城市平均数量为29个,自2014年起这一指标的复合增长率为4.8%。而截至2019年6月底,蓝光嘉宝服务已进入全国69个城市,拥有436个在管项目和48个已签约管理但未交付的项目,远远高于行业平均水平。

国盛证券的研究报告中,每年近10亿平米的竣工面积为物业管理市场带来稳定增量,而业主对物业品质要求的不断提高则赋予了行业更深层次的生命力,预计行业将稳步朝万亿规模进军,当前行业正处于集中度快速提升期。

蓝光嘉宝服务作为西部地区率先成功赴港上市的物业企业,不仅意味着在中国上市物业企业中,有了这家根植于四川、面向全国的物业企业的身影,同时也拉开了西南地区龙头物业公司规模效应显现的序幕。

作为首家四川省内走出的全国大型物业管理公司,蓝光嘉宝服务将与区域内优秀物企一道,在众强林立的物业管理行业中打上了深深的川企烙印。

降低对母公司依赖性 借力资本扩大规模

作为西南物业领头羊,蓝光嘉宝服务的上市,在巩固其西南市场地位的同时,也很大程度上拉升了赴港IPO物业企业的价值。

其全球发售结果显示,蓝光嘉宝服务此次IPO全球共发行4291.62万股, 按此计算,扣除包销费用及佣金和公司应付全球发售相关的估计开支,蓝光嘉宝服务全球发售所得款项净额约为14.80亿港元。这一募资净额,相比之前已完成IPO的物业公司平均8.86亿港元的募资额,增加了67.04%。

蓝光嘉宝服务在招股书中指出,所得款项净额约77%将用于物业管理服务业务的扩展以扩大业务规模。

早期上市的物业公司,大部分物业服务范围都以母公司开发的项目为主,来自第三方独立开发商的面积占比较少。其背后更多是由于过去物业公司在地产开发体系中的定位更偏向于对内服务,甚至需要分摊房地产开发业务的成本。

但如今,规模版图的扩张对一众物业上市企业提出更高要求,依靠市场拓展获取资源成为新的趋势。

蓝光嘉宝服务也在积极开拓与第三方物业开发商的合作机会,进而降低对母公司蓝光发展的依赖性,这将是蓝光嘉宝服务下一个阶段的重要方向。

事实上,自2016年以来,由第三方物业开发商开发并由蓝光嘉宝服务接管的项目数复合年增长率高达182.8%,截至今年6月底,这一数量达到了274个。

“计划继续评估机会,以收购其他物业公司及与现有业务互为补充的其他业务,并将这类业务与原有业务整合。”——这是蓝光嘉宝服务在招股书中对于收并购计划的描述。

物业行业的整体业务范围正在不断拓宽,服务边界也在进一步外延。这一趋势促使蓝光嘉宝服务加速延伸在管业态,过去三年,蓝光嘉宝服务的非住宅物业在管建筑面积复合年增长率达17.2%。

截至今年6月底,蓝光嘉宝服务在管非住宅物业项目62个,总建面约330万平方米。可以预见,促使物业管理多样化也将是其下一步的业务目标。

拓展多元业态 延伸自我商业蓝图

蓝光嘉宝服务的募资中,还有约5%将用于提升社区增值服务;约8%将用于为升级IT系统提供资金;约10%将用于营运资金及一般公司用途。

如果说物业是社区服务入口,那么植根于社区的增值服务将被视为新的商业生态。根据不同的社区业态、家庭及个人的消费水平,提供差异化的社区服务,将成为未来社区系统的趋势之一。而社区增值服务,也是物业行业未来盈利发展的一个重要方向。

2016-2018年间,蓝光嘉宝服务在社区增值服务领域的收入由1.27亿元上涨到3.33亿元,2019年上半年,这一板块的收入为1.93亿元,在整体营收中占比20.7%。

如果对比物业管理服务、咨询服务等另外两个板块,社区增值服务的收入增速远高于其他两大板块。

劳动密集型的痛点,以及面对服务品质更高要求的背景,也倒逼物业公司在传统业务中寻找新的出路——科技。在科技的实操上,蓝光嘉宝服务早已先行一步,线上应用——“嘉宝生活家”开发运营至今超过4年,截至今年6月30日,“嘉宝生活家”吸引注册用户总数超71.4万人,覆盖蓝光嘉宝服务在管的400多个项目,仅2019上半年,交易额达约3.36亿元。

与房地产开发行业相比,物业行业是一门利润较低、难以找到比较成熟的用户转化路径实现盈利的“生意”。对于蓝光嘉宝服务而言,具备足够的规模和用户优势之后,如何基于用户的大数据挖掘出更大的商业价值和潜能,无疑是下一步所要探索的主要方向之一。

借助资本市场的“快车”,蓝光嘉宝服务拥有了更多地优势。一方面,登陆资本市场后,打开了更广泛的融资通道,为下一步业务布局和发展拓宽了资本的边界。另一方面,经过多年在物业行业的深耕,蓝光嘉宝服务更能通过一线接触深入了解业主的需求,从而基于服务业主的同时,也延伸了自我的商业蓝图。


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